Wirtschaft

Warum werden die Städte so unerschwinglich?

By  | 



Die Ungleichheit wird gewöhnlich durch den Vergleich der Einkommen in den Haushalten innerhalb eines Landes gemessen. Aber es gibt auch eine andere Art von Ungleichheit: in der Erschwinglichkeit von Häusern über Städte. Die Auswirkungen dieser Form der Ungleichheit sind nicht weniger besorgniserregend. In vielen der städtischen Zentren der Welt werden die Häuser für Menschen mit moderaten Einkommen unerschwinglich teuer. Wenn die Immobilienpreise der Stadt steigen, können sich einige Bewohner gezwungen fühlen, zu gehen. Natürlich, wenn der Bewohner bereits ein Haus dort besaß, dass sie verkaufen können, können sie die Preiserhöhung als ein Windfall betrachten, den sie durch Abreise beanspruchen können. Wenn nicht, können sie jedoch ohne Entschädigung gezwungen werden. Die Konsequenzen sind nicht nur wirtschaftlich. Menschen können aus Städten gezwungen werden, wo sie ihr ganzes Leben verbracht haben. Verlassen von Beträgen, um lebenslange Verbindungen zu verlieren, und es kann traumatisch sein. Wenn zu viele lebenslange Einwohner durch steigende Immobilienpreise vertrieben werden, leidet die Stadt selbst an einem Verlust an Identität und sogar Kultur. Wenn solche Leute abreisen, wird eine teure Stadt allmählich zu einer Enklave von Haushalten mit hohem Einkommen und beginnt sie zu übernehmen Werte. Mit Menschen mit verschiedenen Einkommensniveaus, die zunehmend durch Geographie geteilt werden, kann sich die Einkommensungleichheit verschlechtern und das Risiko sozialer Polarisierung – und sogar ernsthafter Konflikte – in der diesjährigen Demographia International Housing Erschwinglichkeitsumfrage zeigt, dass es bereits massive Unterschiede in den großen globalen Städten gibt ( Gemessen durch das Verhältnis der mittleren Hauspreise zum mittleren Haushaltseinkommen). Ein hohes Verhältnis korreliert mit hohem Druck für die Menschen zu verlassen.Diese Jahresumfrage, die 92 Städte in neun Ländern abgedeckt, zeigte, dass ab Ende 2016 hatte Hong Kong die am wenigsten erschwingliche Wohnraum mit einer Preis-Einkommen-Verhältnis von 18,1 . Das bedeutet, dass die Bezahlung einer 30-jährigen Hypothek auf einem Median-Preis-Haus einen Median-Einkommen Käufer mehr als die Hälfte ihres Einkommens kosten würde – und das ist ohne Interesse. Die Hypothekenzinsen sind in Hongkong niedrig, aber nicht null, was darauf hindeutet, dass es für einen Median-Einkommenshaushalt nur unmöglich ist, ein Haus dort zu kaufen, ohne Zugang zu zusätzlichen Mitteln, zB einem Elternteil, oder wenn der Käufer ein Einwanderer ist, Aus dem Ausland. Nach Hongkong geht es weiter mit Sydney (12.2), Vancouver (11.8), Auckland (10), San Jose / Silicon Valley (9.6), Melbourne (9.5) und Los Angeles (9.3). Als nächstes kommen London und Toronto – bei 8.5 und 7.7, wo das Gehäuse extrem teuer ist, aber die Einkommen sind auch hoch.Meanwhile sind einige attraktive Weltstädte ziemlich erschwinglich, relativ zum Einkommen. In New York City, der mediane Heimatpreis steht bei 5,7 mal Median Haushaltseinkommen. In Montreal und Singapur ist dieses Verhältnis 4,8; In Tokio und Yokohama ist es 4.7; Und in Chicago ist es 3.8.Maybe die Zahlen für diese Ausreißer Städte sind nicht genau. Sie sind schwer zu prüfen, und es müssen Unstimmigkeiten in Städten, Ländern und Kontinenten geben. Zum Beispiel können die geografischen Grenzen der Gebiete, die zur Berechnung des Medianpreises und der Medianmiete verwendet werden, variieren. In manchen Städten können teurere Häuser dazu neigen, schneller zu drehen als in anderen. Und manche Städte können von größeren Familien bewohnt werden, was größere Häuser als in anderen Städten bedeutet. Aber es scheint unwahrscheinlich, dass die Fehler so bedeutsam sein könnten, dass sie die grundlegende Schlussfolgerung ändern würden: die Heimat Erschwinglichkeit um die Welt ist sehr variabel. Die Frage ist also, warum die Bewohner einiger Städte äußerst – sogar unerschwinglich – hohe Preise sehen. "Große Stadt" In vielen Fällen scheint die Antwort auf Hindernisse für den Wohnungsbau zu verweisen. Mit Hilfe von Satellitendaten für die großen US-Städte bestätigte der Wirtschaftswissenschaftler Albert Saiz von MIT, dass engere körperliche Einschränkungen – wie z. B. umliegende Gewässer oder Landverläufe, die für ein umfangreiches Gebäude ungeeignet sind – dazu neigen, mit höheren Hauspreisen zu korrelieren. Aber auch die Barrieren können Politisch sein Eine riesige Dosis von Mäßig-Einkommen Wohnungsbau würde einen großen Einfluss auf die Erschwinglichkeit haben. Aber die bestehenden Besitzer von hochpreisigen Häusern haben wenig Anreiz, solche Bauarbeiten zu unterstützen, die den Wert ihrer eigenen Investitionen verringern würden. In der Tat kann ihr Widerstand so hartnäckig sein wie der Rand eines Sees. Infolgedessen können die Kommunalverwaltungen nicht bereit sein, die Erlaubnis zu gewähren, um die Versorgung zu erweitern. Der Anstieg der Immobilienpreise, bezogen auf das Einkommen, ist wahrscheinlich nicht plötzlich, nicht zuletzt, weil die Spekulanten, die die Veränderung vorwegnehmen, die Preise im Voraus anbieten können. Sie können sogar überschreiten, vorübergehend die Verhältnisse sogar noch höher als nötig schieben, eine Blase verursachen und unnötige Angst unter den Bewohnern verursachen. Aber diese Tendenz kann gemildert werden, wenn die Zivilgesellschaft die Bedeutung der Erhaltung von Wohnhäusern mit niedrigem Einkommen anerkennt. Viele der Anrufe, um den weiteren Bau zu widerstehen, müssen die Bewohner verstehen, werden durch besondere Interessen gemacht; In der Tat, sie sind eine Art von Miete suchen von Hausbesitzern suchen, um ihre eigenen Häuser Wiederverkaufswert zu steigern. In einigen Fällen kann eine Stadt auf dem Weg zu einer "großen Stadt" sein, und Marktkräfte sollten erlaubt werden, Menschen mit niedrigem Einkommen zu vertreiben, die nicht in dieser Größe teilnehmen können, um Platz zu machen für diejenigen, die können. Aber öfter ist eine Stadt mit einem hohen Wohnungspreis-zu-Einkommen-Verhältnis weniger eine "große Stadt" als eine Versorgungsbeschränkung, die an Empathie, humanitären Impuls und zunehmend auch Vielfalt fehlt. Und das schafft fruchtbaren Boden für gefährliche Feindseligkeiten.Robert J. Shiller, ein 2013 Nobelpreisträger für Wirtschaftswissenschaften und Professor für Wirtschaftswissenschaften an der Yale University, ist Co-Autor, mit George Akerlof, "Phishing für Phools: Die Ökonomie der Manipulation und Täuschung. "Copyright: Project Syndicate, 2017.

Leave a Reply

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.